La loi Cosse, également appelée dispositif « Louer abordable », offre aux propriétaires l’opportunité d’investir dans l’immobilier tout en aidant à résoudre la crise du logement. Depuis son introduction par la loi de finances rectificative pour 2016, ce dispositif a remplacé les anciens régimes Besson et Borloo. C’est une alternative attrayante pour ceux qui souhaitent se lancer dans l’investissement locatif avec des avantages fiscaux intéressants. Examinons comment fonctionne ce dispositif et pourquoi il pourrait être un bon choix pour certains investisseurs.
Qu’est-ce que le dispositif Cosse ?
Le dispositif Cosse est conçu pour encourager les investissements locatifs en échange de loyers modérés. Les propriétaires qui choisissent d’y souscrire doivent signer un accord avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah), leur permettant de bénéficier d’une déduction fiscale sur leurs revenus fonciers. Cette initiative vise à offrir un logement plus abordable aux personnes ayant des revenus modestes et à réduire ainsi le déséquilibre entre l’offre et la demande sur le marché locatif.
L’objectif primordial est de rendre accessible un large parc immobilier avec des loyers abordables tout en assurant aux propriétaires bailleurs une rentabilité intéressante grâce à des incitations fiscales. En investissant via ce dispositif, les propriétaires peuvent donc soutenir des ménages plus précaires tout en optimisant leur fiscalité personnelle.
Les transformations récentes du dispositif
Depuis le 1er mars 2022, le dispositif a évolué pour devenir « Loc’Avantages« . Ce changement s’accompagne de modifications significatives concernant les réductions d’impôt offertes selon le type de convention signé. Le nouveau régime propose différentes catégories de conventions pour accommoder divers niveaux de loyers, allant de l’intermédiaire au très social, chacune avec ses propres bénéfices fiscaux.
Dorénavant, les conventions signées depuis cette date bénéficient d’un système repensé pour optimiser encore davantage les aides fiscales. Notamment, Loc’Avantages continue de proposer jusqu’au 31 décembre 2024 des réductions d’impôts conséquentes sur les revenus fonciers des propriétaires respectant les conditions imposées.
Conditions essentielles pour bénéficier du dispositif
Pour profiter des allégements fiscaux offerts par le dispositif Cosse, plusieurs critères doivent être remplis aussi bien par le logement que par le profil des locataires potentiels.
Critères liés au logement
Le bien immobilier doit impérativement être non meublé et destiné à servir de résidence principale pour le locataire. Il peut s’agir d’un logement récent ou ancien, qu’il ait ou non besoin de travaux. De plus, il est crucial qu’il respecte les normes énergétiques globales établies par arrêté pour garantir une habitation confortable et économe en énergie.
En termes de location, le propriétaire a la possibilité de choisir entre trois plafonds de loyers en fonction du type de convention passée avec l’Anah : intermédiaire, social, ou très social. Chacun de ces niveaux répond à un segment différent du marché du logement et est assorti de taux de déductions fiscales spécifiques mentionnés dans la réglementation.
Exigences concernant le locataire
Il est essentiel que le bien loué ne soit pas habité par des membres de la famille du propriétaire, ni mis à disposition d’un locataire occupant déjà le logement. Par ailleurs, les locataires doivent avoir des revenus en dessous d’un seuil fixé, variant en fonction de la composition familiale et déterminé en rapport avec la nature de la convention avec l’Anah.
Afin de promouvoir un environnement d’équité et d’efficacité, le dispositif réserve ces logements à des familles et individus dont les ressources justifient l’application de loyers dits abordables.
Avantages fiscaux offerts
L’attrait principal du dispositif réside dans sa capacité à alléger la pression fiscale sur les revenus fonciers, dépendant largement de la zone géographique où le bien est situé et du niveau de loyer établi.
- Zone A bis, A, B1 : Déductions significatives avec par exemple 30 % de déduction pour les loyers intermédiaires, 70 % pour les loyers sociaux, et jusqu’à 85 % pour les solutions impliquant une intermédiation locative.
- Zone B2 : Bien que légèrement inférieures, les déductions ici restent attractives avec 15 % pour les loyers intermédiaires et 50 % pour social, atteignant 85 % pour l’intermédiation.
- Zone C : Des conditions particulièrement avantageuses existent avec notamment une réduction de 50 % possible après travaux, tandis que l’intermédiation locative conserve un abattement maximal similaire à 85 %.
L’utilisation de l’intermédiation locative ouvre également la configuration permettant au propriétaire de confier son bien à un tiers pour gestion, facilitant la mise en œuvre du dispositif tout en maximisant les exonérations fiscales.
Prenant en compte les ajustements législatifs récents et les multiples options offertes par le cadre légal, le dispositif Cosse représente une voie pertinente pour les investisseurs soucieux de conjuguer aspects économiques et utilitaires tout en soutenant une mission sociale essentielle. Pour pleinement tirer parti de ce mécanisme, les propriétaires intéressés doivent se pencher minutieusement sur les critères et modalités de chaque convention proposée, le tout en réfléchissant subtilement aux implications locales de leur investissement.
