Le dispositif Censi-Bouvard a représenté une excellente opportunité pour les investisseurs français désireux de réduire leur impôt tout en se constituant un patrimoine immobilier. Même si ce mécanisme est désormais clos depuis la fin de l’année 2022, il est intéressant de comprendre son fonctionnement et les avantages qu’il pouvait offrir. Cet article décompose le cadre et les particularités des investissements réalisés sous ce dispositif.
L’essence du dispositif censi-bouvard
Le dispositif Censi-Bouvard était une aide gouvernementale prévue par l’article 199 du Code général des impôts. Ce régime s’adressait aux contribuables réalisant des investissements locatifs meublés entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2022. L’objectif principal était de soutenir la construction ou la rénovation de résidences avec services destinées à diverses catégories de personnes.
Types d’investissements éligibles
Les investissements concernés pouvaient inclure :
- Un logement neuf
- Un logement en vente en état futur d’achèvement (VEFA)
- Un logement ancien achevé depuis au moins 15 ans nécessitant des travaux de réhabilitation ou de rénovation
La condition clé était que ces logements atteignent des critères de performance technique après l’exécution des travaux.
Localisation et affectation
Les biens acquis devaient être situés dans des structures spécifiques telles que :
- Établissements sociaux ou médico-sociaux accueillant des personnes âgées ou handicapées
- Résidences avec services pour étudiants
- Institutions délivrant des soins de longue durée pour personnes nécessitant une surveillance médicale constante
Conditions concernant les bénéficiaires
Pour bénéficier du dispositif, certaines conditions spécifiques étaient requises. Seules les personnes physiques ayant la qualité de loueur en meublé non professionnel (LMNP) y avaient accès. Il était également impératif que l’investissement soit effectué directement par le contribuable sans passer par une société.
Régime fiscal applicable
Les revenus issus de ces locations étaient imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) durant toute la période d’engagement locatif. Les loueurs professionnels n’étaient pas éligibles.
Exigences relatives à la location
Le dispositif imposait plusieurs règles relatives à la nature et la gestion du bien immobilier :
- Le logement devait être loué meublé.
- La propriété ne devait pas être démembrée.
- La location devait débuter dans le mois suivant l’acquisition ou l’achèvement des travaux.
- Un engagement de location de neuf ans minimum était requis.
Démarche en cas de changement d’exploitant
En cas de changement d’exploitant pendant la période couverte par l’engagement, le propriétaire devait louer à un nouvel exploitant dans un délai d’un mois pour conserver les avantages fiscaux.
Avantages fiscaux proposés
Le principal attrait du dispositif Censi-Bouvard résidait dans sa réduction d’impôt, égale à 11 % du prix d’acquisition du bien hors taxes sur 9 ans, avec un plafond annuel de 300 000 euros. Pour les projets impliquant des travaux de réhabilitation, cette base de calcul intégrait également le coût des travaux.
Report de la réduction d’impôt
Lorsque la réduction d’impôt excédait le montant dû pour l’année, le solde était reportable sur les années suivantes, dans une limite de six ans. Cela permettait aux investisseurs de maximiser les bénéfices fiscaux même en cas de variations de leur revenu imposable.
Points de vigilance et modalité de remise en cause
Certaines situations pouvaient entraîner la perte des avantages fiscaux acquis. Une attention particulière devait être portée à respecter les engagements et les critères fixés par la loi. Pour plus de précisions sur les modalités de remise en cause et les pénalités possibles, il est recommandé de consulter le bulletin officiel relatif à ce sujet.
En conclusion, bien que le dispositif Censi-Bouvard ait pris fin, il laisse de nombreuses leçons sur l’intérêt de combiner avantage fiscal et investissement immobilier. Comprendre ces mécanismes reste pertinent pour anticiper de futures possibilités similaires offertes par le législateur.
