Avec la fluctuation du pouvoir d’achat des ménages français, les directives relatives à l’obtention de crédits immobiliers ont évolué. Pour protéger la stabilité financière nationale et éviter le surendettement, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) a établi diverses règles. Explorons ensemble ces nouvelles règles et leurs implications.
Comprendre le HCSF
Qu’est-ce que le HCSF ?
Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), fondé en 2010, joue un rôle clé dans la régulation macroprudentielle en France. Réunissant plusieurs autorités telles que la Banque de France, l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution, il œuvre sous la présidence du ministre de l’économie et des finances. Le HCSF vise à maintenir la solidité du système financier, en supervisant notamment les prêts immobiliers.
Pour les emprunteurs, cet organisme se concentre principalement sur la prévention. En période économique difficile, ses règles permettent de protéger les ménages vulnérables contre des opérations bancaires risquées, surtout face à l’augmentation des taux de crédit.
Les directives du HCSF pour les prêts immobiliers en 2024
Taux d’endettement et durée du crédit
Depuis 2022, le HCSF impose deux critères majeurs concernant les crédits immobiliers :
- Le taux d’endettement ne doit pas dépasser 35% des revenus de l’emprunteur.
- La durée maximale de remboursement est fixée à 25 ans.
Ces critères restent inchangés en 2024, mais quelques ajustements ont été introduits pour assouplir légèrement les conditions d’octroi.
Nouvelles modifications en 2024
Trois modifications supplémentaires entrent en vigueur cette année :
- Pour les projets incluant des travaux représentant au moins 10% du montant total, la durée maximale de l’emprunt peut atteindre 27 ans.
- Les intérêts associés aux prêts relais peuvent être exclus du calcul du taux d’endettement sous certaines conditions. La valeur totale du prêt relais ne doit pas excéder 80% de la valeur du bien acheté.
- Les établissements financiers bénéficient d’une marge de flexibilité leur permettant de déroger aux critères pour jusqu’à 20% des nouveaux crédits chaque trimestre civil, avec une répartition imposée : au moins 70% pour l’achat de résidences principales et 30% pour les primo-accédants.
Un dispositif de réexamen des dossiers refusés est également prévu, offrant une seconde chance aux emprunteurs par l’intervention d’un professionnel tiers.
L’impact du taux d’usure
Définition et rôle du taux d’usure
Ce paramètre continue d’influencer significativement le marché immobilier. Le taux d’usure désigne le taux maximal auquel les banques peuvent prêter. Calculé trimestriellement par la Banque de France, il repose sur le Taux Annuel Effectif Global et le taux de l’assurance-emprunteur.
Pour rappel, selon le Code de la consommation, le TAEG doit toujours demeurer en dessous du taux d’usure en vigueur. En décembre 2023, ce taux s’élevait à 5,8% pour les prêts à taux fixe de 10 à 20 ans et à 4,4% pour ceux contractés sur une période différente.
En conclusion, bien que les directives principales pour les crédits immobiliers n’aient pas radicalement changé en 2024, les emprunteurs doivent rester informés des légères variations et des dispositifs mis en place pour faciliter l’accès au crédit. Le rôle du HCSF reste crucial pour assurer la stabilité financière tout en prévenant les risques de surendettement.
